Что ожидает рынок коммерческой недвижимости в 2016 году

Фундаментальные факторы активно влияют на снижение арендных ставок

Сейчас каждый арендодатель по-разному смотрит на будущий уровень арендных ставок. В некотором роде возникает противостояние двух групп бизнесменов. Владельцы торговых центров уверены, что ставки будут расти, а арендаторы считают, что оплата за квадратные метры необоснованно завышена. Существует колоссальный разрыв в трезвом понимании и оценке ситуации. Большинство торговых центров было построено в кредит или за счет ипотеки, поэтому к благоразумию следует призвать и банкиров. Они требуют от застройщика сдавать торговые площади по ставкам, указанным в бизнес-плане, но это безумие. Завышенные цены приводят к простою коммерческой недвижимости. Какие факторы влияют на арендную ставку?

Естественное снижение

В процессе переговоров с управляющими структурами торговых центров регулярно возникает одна и та же претензия: «Спад в экономике скоро закончится, а ваши грабительские ставки останутся на том же уровне».

Правда, руководство торговых центров немного хитрит. Во многих ситуациях ставка не только фиксированная от площади помещения, но и привязана к обороту компании. Как только растут продажи, то вместе с ними пропорционально возрастает размер ставки собственнику недвижимости. Получается, что ставка — это обязательный минимум, который владелец торгового центра получается в любом случае.

Вспомним непреложную истину: средняя цена аренды выводится как баланс между спросом и предложением. Будет меньше потребность со стороны бизнесменов на торговые площади, то снизится и цена. Чем больше в районе ТРЦ и больше предложений со стороны street retail — опять цена пошла вниз. И наоборот.

Вторая прописная истина, про которую все обычно забывают: при насыщении всех свободных рыночных ниш снижается доходность во всех секторах экономики. Сюда относят и ритейл, и девелопмент. Прибыль сохраняется только в бизнесе с инновационной составляющей. При насыщенном рынке начинают падать и кредитные ставки, что развязывает руки тем бизнесменам, которые хотели реализовать проект, неэффективный при высоких ставках по кредиту. При этом маржа сокращается на каждой ступеньке торговой цепочки. От компании-производителя до покупателя. И такой процесс происходит каждое десятилетие. Экономисты знают, что еще двести лет назад товары из Азии поступали в Европу с наценкой в 1000-2000%.

Рынок укрепляется и объединяется. В более мелких секторах уменьшается количество игроков. В размерах страны где-то останется всего пять-десять, а в каких-то областях экономики всего один или два. Возьмем для примера сектор спортивных товаров. Здесь абсолютный лидер «Спортмастер», а остальные конкуренты потихоньку закрывают магазины. Раньше существовали известные бренды «Дельта-спорт», «Интерспорт», «Высшая лига». Некоторые из них закрылись, другие — распродали свои активы или снизили количество торговых точек.

В определенный момент в России существовало около ста сетей по продаже мобильных телефонов. Теперь осталось две-три крупных и несколько мелких игроков, все остальные свернули продажи. Сейчас активно объединяются продуктовые сетевые магазины. Здесь тоже осталось несколько крупных сетей. Активно консолидируются аптеки (вспомните про объединение «36.6» и AVE).

В результате кризиса за последние два года с рынка аренды ушло много игроков. Еще совсем недавно на одно помещение претендовало до десяти бизнесменов, а теперь на торговую точку в качественном ТЦ найдется только один желающий.

Стоимость

Торговые сети, которые в ТЦ занимают не меньше 15% площади и привлекают основной поток покупателей, уже исчерпали свои возможности. Они открыли много магазинов, иногда больше, чем требуется. Когда открывается очередная точка, то учитывается отток покупателей от уже существующих магазинов. При наличии определенного числа торговых площадей во многих городах уже становится тесно. Оптимальный уровень магазинов приводит к уменьшению спроса на помещения.

Уровень арендной ставки по-разному воспринимаются действующим бизнесом и только что открывшейся торговой точкой. Новенький арендатор обязан доказать владельцу ТЦ, что нужен определенный срок с малой ставкой, пока магазин не вышел на уровень окупаемости с учетом расходов, которые потребуются на открытие. В то же время уже действующий арендатор не учитывает затраты, потраченные на отделочные работы при открытии точки. Если владелец ТЦ сохранит высокие арендные ставки, но магазин будет давать стабильный доход — то предприниматель не закроет его. Но маловероятно, что кто-то откроет новый магазин на высокой арендной ставке.

Строительство новых ТЦ заставляет заново делить торговый пирог. Каждая коммерческая площадь откусывает свою долю. Ситуация прекрасно заметна по Москве, где открытие больших ТЦ оказало влияние на другие площадки розничной торговли.

ТЦ отнимают друг у друга покупателей. Если происходит снижение проходимости и покупательского спроса на 10%, то ровно на такую же долю снижаются продажи. Для арендатора компенсация должна составлять не 10%, а целых 20% в виде скидки по арендной плате. У многих магазинов по-разному считаются затраченные финансы на пополнение товаров, арендную плату, зарплату персоналу, амортизацию и другие доли в общей выручке. Иногда они не зависят от прибыли. Но при снижении выручки, все вместе эти доли могут отнять весь доход у бизнесмена. Для спасения своего предприятия есть только одна возможность — радикально снизить арендную ставку. Без этих действий открывать магазин нецелесообразно. Существуют негативные прогнозы, при которых открывать магазин невыгодно, если арендная ставка равна нулю. Это и стало причиной замедления развития торговых сетей.

Цифровые метры

Все больше на величину арендной ставки влияет смена способа продаж. Ритейлеры семимильными шагами осваивают интернет, создавая свои сайты, где магазину не требуется квадратные метры недвижимости и знакомство между товаром и покупателем происходит при помощи клика мышки. Товар доставляется прямо со склада, минуя перевалочный пункт в виде торговой точки. Вывод в том, что мест продажи надо меньше, и в итоге спрос на коммерческие площади снизится.

Российские компании до 2-4% своей выручки получают от продаж в интернете. А европейские ритейлеры бьют рекорды и уже получают из сети 10% своей прибыли. Этот факт заставляет арендодателей снижать ставки. А тем временем, ритейлеры продолжают вкладываться в интернет-площадки, а не в коммерческую недвижимость.

Серьезное влияние оказывает и трансграничная торговля, которую невозможно обложить пошлиной. Почти 2% российского товарооборота происходит по ту сторону границы, в виде покупок в зарубежных магазинах. Вроде смешная цифра 2%, но она вынимает из кармана девелоперов не меньше 5% прибыли, вырученной за аренду.

Быстрый ввод торгового центра с прицелом на низкие ставки

Будут ли в таких условиях строиться новые ТЦ? Многие сомневаются. Но надо взглянуть на ситуацию с другой стороны. Если обратиться к европейскому опыту, то видно, что ТЦ вырастают как грибы после дождя, несмотря на финансовую тряску. А ставка там гораздо ниже. Чтобы ТЦ был выгоден застройщику при небольших ставках для арендатора, надо придумать как снизить издержки. Значительная часть себестоимости ТЦ состоит из затрат на кредит и землю, выделенной под застройку. Оба фактора будут снижаться, а дальше уровень ставки опять определит баланс между спросом и предложением. Услуги банков и земля являются таким же рыночным товаром. Вырастет нормативный период возврата финансовых вложений. До кризиса считалось нормальным отдать инвестиции за 5-8 лет, но теперь обсуждают сроки в 10-15 лет. Это подойдет бизнесменам, обладающим доступом к долгосрочным кредитам.

Крупные арендаторы в последние годы уже заключаются договора на длительный срок, учитывая, что ставки будут снижаться. В договоре обычно согласуют индексацию в 0,5-0,9 от уровня индекса потребительских цен. При наличии уверенности в снижении арендных ставок нет смысла платить лишние деньги.

Вывод очевиден. Ставки снизились и будут продолжать снижаться со временем.

В агентстве Knight Frank утверждают, что стоимость аренды в street retail города Москвы снизилась в рублевом выражении в два раза, а в долларовом — в пять раз.

Причины довольно интересные. Во первых, изменились правила парковки. Во-вторых, выросло предложение от офисов, находящихся на первом этаже. Но в исследовании не указывается на естественный характер падения стоимости аренды. Стоит привести отдельный случай — улицу Арбат. Здесь парковка не могла повлиять на цену, но все равно арендная ставка упала. Следует логичный вывод: на ставку не влияет наличие парковочных мест или экономическое состояние страны. Просто цены на аренду начали снижаться задолго до кризиса!

В любой стране обвал арендных ставок вызывает панику у банкиров и девелоперов. Может стоит присмотреться к опыту зарубежных стран? В ближнем зарубежье уже прошли этот этап. Сначала возник дефицит на торговые места и выросли цены, а потом предложения стало в избытке и стоимость аренды выровнялась до оптимального уровня.

Сохранят ли свой высокий уровень арендные ставки торговых площадей? Тенденция будет характерна для топовых ТЦ. В них обычно сочетается отличная архитектура, удобное местоположение, подборка якорных или главных арендаторов и разумное управление, включающее значительные затраты на рекламу ТЦ.